Reforma tributária muda regras dos aluguéis: proprietários devem se preparar até o fim de 2026

A Reforma Tributária do Consumo está prestes a provocar uma mudança importante para parte dos brasileiros que obtêm renda com aluguel de imóveis.

Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passaram a integrar expressamente o novo sistema tributário.

Mas isso não significa que todo brasileiro que possui uma casa ou apartamento alugado passará automaticamente a pagar IBS e CBS ou precisará abrir uma empresa.

A legislação estabelece critérios específicos para determinar quando uma pessoa física passa a ser considerada contribuinte regular desses novos tributos. Além disso, o cronograma de implantação possui duas datas importantes: 1º de dezembro de 2026 e 1º de janeiro de 2027.

Quem tem um único imóvel alugado não entra automaticamente no regime regular do IBS e da CBS. Para a pessoa física, a legislação combina critérios de receita e quantidade de imóveis.

O que muda no aluguel com a reforma tributária?#

Historicamente, a locação de imóveis realizada por pessoa física está associada principalmente à tributação da renda recebida pelo proprietário.

A Reforma Tributária cria uma nova dimensão para determinadas operações imobiliárias ao prever a incidência de IBS e CBS sobre locações realizadas por contribuintes enquadrados nas condições da legislação.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu um regime específico para operações com bens imóveis. No âmbito da CBS, a regulamentação foi detalhada pelo Decreto nº 12.955/2026.

Para as pessoas físicas, existem limites destinados a separar o pequeno proprietário daquele cuja atividade de locação assume maior dimensão econômica.

Nem todo proprietário de imóvel alugado pagará IBS e CBS#

Este é um dos pontos mais importantes da nova legislação.

Para uma pessoa física ser considerada contribuinte regular em razão da locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, deverão ser observados, como regra, dois requisitos simultaneamente referentes ao ano-calendário anterior:

• a receita total dessas operações deverá superar R$ 240 mil, valor-base sujeito à atualização; e
• as operações deverão envolver mais de três imóveis distintos.

Portanto, o simples fato de possuir um imóvel alugado não transforma o proprietário em contribuinte do IBS e da CBS.

Da mesma forma, possuir quatro ou cinco imóveis não é, isoladamente, suficiente. A legislação exige também a superação do limite de receita.

Exemplos práticos#

Um proprietário que possua dois apartamentos alugados, recebendo R$ 5 mil por mês de cada um, teria receita anual de R$ 120 mil. Ele não preencheria os critérios de quantidade nem de receita.

Outro proprietário poderia possuir cinco imóveis, mas receber R$ 180 mil por ano. Apesar de superar o critério de quantidade de imóveis, continuaria abaixo do limite de receita.

Já uma pessoa física que possua seis imóveis alugados e obtenha receita anual de R$ 360 mil, por exemplo, estaria dentro dos dois critérios gerais utilizados para o enquadramento.

Os exemplos são simplificados e servem apenas para demonstrar o funcionamento da regra. O limite de R$ 240 mil previsto originalmente na legislação é atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025 e deve ser divulgado em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

E se o limite for ultrapassado durante o próprio ano?#

A regulamentação também prevê uma situação de enquadramento durante o próprio ano-calendário.

Nesse caso, a receita de locação deverá superar em 20% o limite anual previsto na legislação, observando-se também a quantidade mínima de imóveis.

Considerando apenas o valor-base de R$ 240 mil, isso corresponderia a R$ 288 mil. Entretanto, como o limite original é atualizado pelo IPCA, esses números não devem ser tratados como valores permanentes.

O Decreto nº 12.955/2026 deixa expresso que, mesmo nessa hipótese de superação do limite durante o próprio ano, deve ser observada também a exigência relativa à quantidade de imóveis.

Proprietário precisará abrir uma empresa?#

Não necessariamente.

Outra confusão frequente envolve a obrigação de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o CNPJ.

As pessoas físicas alcançadas pela obrigação cadastral deverão utilizar inscrição no CNPJ para fins de identificação e operacionalização do IBS e da CBS. Isso não significa, por si só, constituir uma sociedade, abrir uma imobiliária ou transformar juridicamente a pessoa física em uma empresa.

A própria Receita Federal esclarece que a inscrição não transforma a pessoa física em pessoa jurídica. Para uma visão mais ampla dessa mudança, veja também o artigo sobre o CNPJ cadastral de pessoas físicas na Reforma Tributária.

Em julho de 2026, o Governo Federal prorrogou essa obrigação. O Decreto nº 13.075/2026 estabeleceu que a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes da CBS produzirá efeitos somente a partir de 1º de janeiro de 2027. Até 31 de dezembro de 2026 permanecem válidos os mecanismos atuais de identificação fiscal nessas hipóteses.

Por que dezembro de 2026 é uma data importante?#

Porque existe outro cronograma ocorrendo simultaneamente.

Em 7 de agosto de 2026, o Comitê Gestor da NFS-e publicou orientação sobre os prazos para incorporação das informações de IBS e CBS na NFS-e de padrão nacional. Para as operações de locação de bens móveis, locação de imóveis, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, o marco indicado é 1º de dezembro de 2026.

A orientação está disponível no Portal Nacional da NFS-e.

Portanto, existem duas datas que não devem ser confundidas:

• 1º de dezembro de 2026: marco do cronograma da NFS-e para inclusão das informações de IBS/CBS nas operações de locação e outros novos fatos geradores;
• 1º de janeiro de 2027: início dos efeitos da obrigatoriedade de CNPJ e emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas alcançadas pela regra, após a prorrogação determinada em julho de 2026.

É justamente por isso que o segundo semestre de 2026 deve ser utilizado para analisar contratos, receitas, quantidade de imóveis e o enquadramento tributário dos proprietários.

Aluguel passará a ter nota fiscal?#

Para os contribuintes submetidos à obrigação documental, sim.

O projeto nacional da NFS-e já foi adaptado especificamente para contemplar as operações imobiliárias.

Em junho de 2026, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 promoveu alterações no leiaute da NFS-e e criou grupos específicos para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, permitindo informar dados das operações e das unidades imobiliárias envolvidas.

Quem acompanha as mudanças nos documentos fiscais pode consultar também o nosso guia sobre IBS e CBS nas notas fiscais em 2026.

A nota do aluguel não é a mesma nota utilizada para venda de imóvel#

A Reforma Tributária também prevê a NF-e ABI: Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis.

Como o próprio nome indica, esse documento foi desenvolvido para operações de alienação, como a venda de imóveis.

Já as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento foram incorporadas ao projeto da NFS-e nacional.

Portanto, são documentos diferentes para situações diferentes.

Qual será a alíquota de IBS e CBS sobre o aluguel?#

A legislação estabeleceu um tratamento favorecido para o setor imobiliário.

Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, as alíquotas aplicáveis de IBS e CBS são reduzidas em 70%.

Isso significa que o contribuinte não ficará sujeito à integralidade da alíquota-padrão do novo IVA sobre o valor da operação.

É importante, entretanto, ter cuidado com notícias que já apresentam uma "alíquota definitiva do aluguel" de aproximadamente 8% ou outro percentual fechado.

A redução de 70% está prevista em lei, mas a carga efetiva dependerá das alíquotas aplicáveis de IBS e CBS em cada etapa da transição. Por isso, neste momento, é mais correto afirmar que a locação terá redução de 70% sobre as alíquotas aplicáveis, e não divulgar como definitivo um percentual estimado.

Aluguel residencial terá ainda um redutor social#

Além da redução das alíquotas, a legislação criou uma proteção adicional para imóveis destinados ao uso residencial.

Na locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, poderá ser deduzido da base de cálculo um redutor social originalmente fixado em R$ 600 por imóvel, por mês.

Esse valor também é atualizado monetariamente.

Em um exemplo simplificado, considerando apenas o valor-base original:

• aluguel residencial mensal: R$ 3.000;
• redutor social: R$ 600;
• base após o redutor: R$ 2.400.

Somente depois seriam aplicadas as demais regras de tributação pertinentes ao caso.

IPTU e condomínio entram na base de cálculo?#

A regulamentação também trouxe uma previsão relevante para a composição da base tributável.

Quando suportados pelo locatário e devidamente comprovados, valores referentes a tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, despesas de condomínio, foro anual e taxa de ocupação não são computados na base de cálculo da CBS incidente sobre a locação.

A comprovação desses pagamentos, portanto, tende a ganhar ainda mais importância dentro da organização documental dos contratos.

E quem aluga por Airbnb ou temporada?#

A locação residencial de curta duração também merece atenção.

O Decreto nº 12.955/2026 estabelece tratamento próprio para locação, cessão ou arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos quando efetuados por contribuinte sujeito ao regime regular. Nessas hipóteses, a tributação segue as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.

Além disso, essas operações são consideradas na verificação dos limites utilizados para determinar o enquadramento da pessoa física como contribuinte.

Proprietários que exploram vários imóveis por plataformas digitais ou locações de temporada, portanto, devem analisar o caso com atenção especial.

O Imposto de Renda sobre o aluguel acaba?#

Não.

IBS e CBS são tributos vinculados à Reforma Tributária do consumo. Eles não substituem automaticamente a tributação da renda recebida pelo proprietário.

Assim, o impacto total precisa ser analisado considerando também a situação do locador perante o Imposto de Renda e, quando for o caso, comparando a manutenção dos imóveis na pessoa física com estruturas patrimoniais empresariais.

A decisão de transferir imóveis para uma holding ou outra pessoa jurídica não deve ser tomada apenas porque surgiu o IBS e a CBS. Existem custos tributários, sucessórios, registrais e patrimoniais envolvidos, e cada estrutura precisa ser analisada individualmente.

O que os proprietários devem fazer ainda em 2026?#

O primeiro passo não é abrir um CNPJ ou transferir os imóveis para uma empresa. O primeiro passo é entender o enquadramento atual.

Quem possui imóveis destinados à locação deve levantar:

• quantidade de imóveis efetivamente locados;
• receita anual e mensal de cada contrato;
• tipo de utilização de cada imóvel, residencial ou comercial;
• contratos atualmente vigentes;
• datas de início e término das locações;
• despesas de IPTU e condomínio e quem efetivamente as suporta;
• existência de copropriedade;
• operações de temporada ou curta duração;
• projeção da receita para 2027; e
• forma como os rendimentos são atualmente declarados.

Com essas informações será possível verificar se o proprietário se enquadra como contribuinte do novo sistema, projetar o impacto do IBS e da CBS e organizar a emissão de documentos fiscais quando aplicável.

A reforma não atinge todos os proprietários da mesma forma#

A principal conclusão é que a Reforma Tributária não transforma automaticamente todo proprietário que recebe aluguel em contribuinte do IBS e da CBS.

O pequeno locador continuará tendo tratamento diferente daquele que possui uma operação imobiliária economicamente mais relevante.

Por outro lado, proprietários que possuem vários imóveis e receitas próximas ou superiores aos limites estabelecidos precisam utilizar os próximos meses para revisar seu enquadramento.

A adaptação da NFS-e para as informações de IBS e CBS em locações tem marco em 1º de dezembro de 2026, enquanto as novas obrigações cadastrais e documentais das pessoas físicas alcançadas passam a produzir efeitos em 1º de janeiro de 2027.

Tem imóveis para locação?#

A Reforma Tributária pode alterar não apenas a carga tributária, mas também a forma de cadastro, documentação e controle das receitas imobiliárias.

A Kontymax pode analisar a quantidade de imóveis, receitas, contratos e estrutura patrimonial para identificar se as novas regras de IBS e CBS atingem o seu caso e quais providências devem ser adotadas antes de 2027.

Antecipar a análise é a melhor forma de evitar decisões apressadas quando as novas obrigações começarem a valer. Conheça nosso serviço de planejamento tributário.

Fontes oficiais consultadas: Lei Complementar nº 214/2025; Decreto nº 12.955/2026; Decreto nº 13.075/2026; Receita Federal; Portal Nacional da NFS-e; Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009/2026.